Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har lämnat missvisande och felaktiga uppgifter om en bostadsrätts biarea i marknadsföringen, när fristående förråd och garage har uppgetts ingå i biarean under rubriken interiör i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarkedja]). Anmälaren har gett in en skärmavbild på en bostadsannons och en sms-konversation.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, annonsavtalet, objektsbeskrivningen och bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren har i marknadsföringen för en bostadsrätt felaktigt angett en biarea om 28 kvadratmeter, när det inte finns någon biarea. Vad fastighetsmäklaren påstår om att förråd och garage är biarea stämmer inte, eftersom byggnaderna är fristående från boarean och dörr mellan boarean och byggnaderna saknas. Det finns en annan bostadsannons för en liknande bostad i samma bostadsrättsförening, där biarea inte har angetts.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Innan publiceringen av bostadsannonsen bad hon säljaren kontrollera och godkänna annonsen, varefter säljaren önskade att definiera de tillhörande biytorna i garage och förråd. På trädgårdstomten finns ett förråd och i en gemensam garagelänga finns ett specifikt garage som tillhör bostadsrättsradhuset. Ur bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning framgår att boarean är 108,5 kvadratmeter och denna har marknadsförts jämte en biarea av 28 kvadratmeter. Uppgiften om biarea kom från säljaren och hon har inte haft skäl att ifrågasätta uppgiften, eftersom båda utrymmena är faktiska och har uppvisats på visningarna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Bostadsannons

Av skärmavbilden på första sidan av bostadsannonsen framgår bl.a. följande.

Boarea: 108,5 m²

Biarea: 28 m²

Bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning

Av handlingen framkommer bl.a. följande.

Lägenhetsyta*: 108,5

Objektsbeskrivningen

Under rubriken ”INTERIÖR” framkommer bl.a. följande.

Boarea: 108,5 m² + biarea 28 m²

Areakälla: Areauppgifter enligt bostadsrättsföreningen samt säljare

De 28 kvm biyta avser 8 kvm förråd i trädgård samt 20 kvm i garage.

RUMSBESKRIVNING

[…]

ÖVRIGT
Husets placering på hörna gör att man har en stor, fin tomt med terrass om ca 30 kvm trädäck samt gräsmatta och fina planteringar som sträcker sig runt husets ena gavel. Här finns även förråd på tomten om ca 15 kvm, garage om ca 30 kvm samt förvaring i vindsutrymme om ca 8 kvm.

Sms-konversation

I sms-konversationen mellan anmälaren och fastighetsmäklaren hänvisar anmälaren till en skärmavbild på en webbplats där det bl.a. beskrivs att sammanbyggda förråd och garage med invändig dörr till och från bostaden räknas som biarea samt att fristående byggnader som t.ex. fristående garage eller förråd på tomten inte räknas som biarea, utan istället som komplementbyggnad.

Av konversation framgår vidare följande.

Fastighetsmäklaren

”Hej! Ursäkta sent svar jag har varit borta igår och idag. Det som avses är förrådet på tomten samt garaget! Det stämmer att denna yta ej är redogjord för från föreningens sida, men det är ytor som är faktiska. Vill ni komma och titta nästa helg? Mvh [fastighetsmäklarens namn].”

Anmälaren

”Hej, Ingen fara. Men förrådet och garaget är väl övrig byggnad och inte biarea? Biarea måste väl finnas i anknytning till Boarean? Vi ska bara dubbelkolla, återkommer via bokningslänken, tack!”

[…]    

”Jag hade gärna sett att ni uppdaterar annonsen baserat på att ni uppger biyta som ej stämmer. Förråd och garage är inte biyta om det inte är ihop byggt och har dörr från boendet.”   

Fastighetsmäklaren

”Ring mig gärna efter kl 10 så kan vi prata mer om detta på telefon! [fastighetsmäklarens namn].”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen och objektsbeskrivningen

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa, utan även till exempel att besöka en webbplats för att hämta in mer information, 3 § marknadsföringslagen. Om mäklaren för in en uppgift i marknadsföringen ska den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (jämför med Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). I objektsbeskrivningen ska bl.a. bostadens storlek framgå. En objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial.

Uppgifter om biarea

Boarea och biarea är vedertagna och standardiserade begrepp som beskriver på vilket sätt utrymmen ska mätas i en byggnad som är inrättad för boende. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden Area och volym för byggnader – Terminologi och mätregler SS 21054:2020 (Svensk Standard). Standarden är framtagen av Kommittén för Areamätning.

I ett rättsfall (Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr. 8455-16) hade fastighetsmäklaren i objektsbeskrivningen bl.a. räknat med biarea avseende ett fristående förråd, under rubriken ”Interiör” samt hänvisat till en taxeringsinformation. Kammarrätten bedömde att det framstod som att förrådet tillhörde huvudbyggnadens biarea, med anledning av hur objektsbeskrivningen var formulerad. Vidare bedömdes att taxeringsinformationen innehöll andra uppgifter om ytan än de som återgavs i objektsbeskrivningen. Kammarrätten konstaterade därmed att objektsbeskrivningen innehöll felaktig information. Kammarrätten bedömde vidare att det inte var fråga om ett förbiseende och att uppgifterna om area och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare, varför fastighetsmäklaren tilldelades en varning. Att fastighetsmäklaren tillhandahöll köparna mätprotokoll som visade de korrekta uppgifterna föranledde inte någon annan bedömning.

Av utredningen i det nu aktuella ärendet framgår att fastighetsmäklaren har angett 28 m² biarea i bostadsannonsen tillika objektsbeskrivningen. Det framkommer vidare av objektsbeskrivningen att de 28 m² avser 8 m² trädgårdsförråd respektive 20 m² garage. Fastighetsmäklaren har vidgått att både garaget och förrådet är fristående från huvudbyggnaden, d.v.s. radhuset.

Uppgifterna om förrådet och garaget med angiven biarea framgår under rubriken ”INTERIÖR” i objektsbeskrivningen, vilket Fastighetsmäklarinspektionen bedömer som missvisande. Vidare bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det aktuella garaget inte utgör biarea, varför uppgifterna om garaget är felaktiga. Uppgifterna om biarea har sannolikt påverkat spekulanters förmåga att fatta välgrundade affärsbeslut, varför Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det rör sig om vilseledande marknadsföring som är att anse som otillbörlig.

Vad avser bedömningen om påföljd kan det inledningsvis konstateras att fastighetsmäklaren inte har gjort gällande att uppgifterna om biarea kommit med på grund av ett förbiseende. Vidare beaktas att uppgifter om bl.a. biarea är väsentliga för potentiella köpare. I liknande fall av vilseledande marknadsföring för bl.a. felaktigt angivande av rum har Fastightsmäklarinspektionen istället för varning meddelat mäklaren en erinran, om det funnits förtydligande uppgifter, d.v.s. att den felaktiga informationen inte varit reservationslös (se bl.a. dnr. 22-0655 och 20-0654).

I objektsbeskrivningen har angivits att uppgifterna om area inhämtats från både bostadsrättsföreningen och säljarna. Det har också angetts att det rör sig om ett trädgårdsförråd och utrymme i ett garage, varför spekulanter bör kunna dra slutsatsen att det inte rör sig om ytor i direkt anslutning till bostaden. Även om de varierande uppgifterna om storlek bidrar till att uppgifterna om de aktuella byggnadernas area blir något otydliga, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen sammantaget att informationen om biarea inte varit reservationslös. Påföljden för NN kan därmed stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.