Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när han har upprättat bland annat köpehandlingar i ett mäklarsystem och sedan raderat handlingarna från mäklarsystemet. Köpehandlingarna har inte varit relaterade till faktiska försäljningar. Även prövning om mäklaren har haft en allmän riskbedömning enligt penningtvättslagen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NN:s registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN ([Företagets namn och kedjan]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in en informationsartikel från en mäklarkedja.

Det har kommit till Fastighetsmäklarinspektionens kännedom att Polismyndigheten har utrett och upprättat ett förundersökningsprotokoll gällande NN:s hantering av i ärendet aktuella dokument. Åklagare har beslutat att inte gå vidare med ärendet.

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att även yttra sig över vissa delar från förundersökningsprotokollet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har vid minst fyra tillfällen i samband med uppdrag upprättat köpehandlingar utan att vidta kundkännedomsåtgärder. Mäklaren har inte heller kontrollerat säljarens rätt att förfoga över de bostadsrätter som köpehandlingarna gäller. Det finns misstanke om att överlåtelseavtal och depositionsavtal har upprättats utan att några transaktioner därefter skett från köpare till säljare. Inga medel relaterade till handlingarna har deponerats på NN:s klientmedelskonto.

Det finns anledning att tro att dokumenten har upprättats för skens skull utan att det funnits någon avsikt att bostadsrätterna skulle överlåtas.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende främst granskat ärendet och dokumenten för att göra en bedömning av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i sin helhet har alltså inte ingått i granskningen.

Förundersökningsprotokollet

Bland annat följande uppges i förundersökningsprotokollet.

Anmälaren har upptäckt att NN har upprättat överlåtelseavtal och andra dokument gällande sammanlagt fyra olika adresser. Han har sedan raderat dokumenten i mäklarsystemet. Dokument har sedan kunnat hittas eftersom NN har mejlat dessa dels till sin egen mejladress dels till en annan mejladress.

I ett möte mellan NN och hans tidigare arbetsgivare har NN sagt att han upprättat dokument enligt förfrågan från okända personer som ringt till honom.

De dokument som har identifierats av den före detta arbetsgivaren är följande.

Adress 1 – överlåtelseavtal

Adress 2 – överlåtelseavtal, depositionsavtal, objektsbeskrivning

Adress 3 – överlåtelseavtal, depositionsavtal

Adress 4 – överlåtelseavtal

Det är samma person som anges som köpare för avtalen gällande adress 1, 2 och 4.

På dokumenten anges olika datum som löper i en tidsperiod mellan den 17 april 2021 till den 10 november 2021.

De nämnda dokumenten innehåller de uppgifter som ett motsvarande, korrekt, dokument ska innehålla. De innehåller bland annat namn, adress, telefon och personnummer för köpare och säljare. Dock har felaktiga uppgifter förekommit, som till exempel felaktigt namn på en bostadsrättsförening. Vissa uppgifter har uppgetts på ett felaktigt sätt, exempelvis belopp som i text angetts på ett felaktigt sätt.

Både säljare och köpare som nämns i dokumenten bor kvar på sina adresser och därför har tillträden inte skett. Handpenningar har inte betalats in till mäklarens klientmedelskonto enligt depositionsavtal.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han håller inte med om och nekar till det han har anklagats för. Han bestrider att han skulle ha handlat i strid med god mäklarsed, annan lagstiftning eller föreskrift för hans arbete vid hanteringen av de nu aktuella dokumenten. Han anser att han inte har handlat i strid med gällande rutiner på tidigare arbetsplats.

Det stämmer att han har upprättat och raderat dokumenten. Han har inte lagt mycket tid på att upprätta handlingarna utan det är enkla utkast som är lätta att skapa. Han raderade vissa dokument direkt efter att han fått samtal om att personen inte ville ha hans hjälp med skrivuppdrag eller liknande. Andra dokument har han raderat i anslutning till att han bytte arbetsplats. Vissa objekt har han lagt över till en kollega och därefter raderat de egna dubbletterna av dokumenten.

De relevanta dokumenten upprättades under en tid då han var ny som mäklare. Han har nu ändrat i sina rutiner när han har kontakt med potentiella kunder och raderar inte längre objekt i mäklarsystemet.

Han har inte vidtagit kundkännedomsåtgärder eftersom han inte har haft några affärsförbindelser. Dokument har upprättats men inte hänt. Det har varit fråga om skrivuppdrag som inte blev av. Dokumenten har han skickat till kunder som exempel på skrivuppdrag.

Han har inte verkat för någon överlåtelse och han har inte heller skrivit på något depositionsavtal eller skickat in några köpehandlingar till någon förening eller bank eftersom en överlåtelse inte var tänkt att ske.

Han har upprättat dokumenten i syfte att ge service och marknadsföra sig gentemot potentiella kunder för att eventuellt få uppdrag i framtiden. Hans uppfattning är att det är mycket lätt att på egen hand och utan vidare förkunskaper ta fram dokument som liknar ett överlåtelseavtal från ett mäklarsystem.

Han har inte raderat dokumenten i syfte att dölja att underlagen har skapats. Att det finns formella fel i avtalen har att göra med att de inte var avsedda att användas av någon utan avsedda som utkast, tester eller för att visa en potentiell framtida kund. Hade avsikten varit att handlingarna skulle användas för att vilseleda är det rimligt att anta att man varit noggrannare med att dölja sina spår och se till att handlingens innehåll gav ett korrekt och seriöst intryck. Att personerna som anges i överlåtelsehandlingarna bor kvar på sina adresser kan bero på att de inte fullföljde någon affär.

Personuppgifterna samt andra uppgifter som han fyllt i dokumenten har han fått av de tilltänkta säljarna. De har antingen skickat uppgifterna till honom eller lämnat dem muntligen. Han kan ha fyllt i någon uppgift för att visa hur det skulle kunna se ut men han minns inte exakt vilka uppgifter. Eftersom det inte varit fråga om uppdrag har han inte kontrollerat uppgifterna och han har ingen kännedom om att dokument har skrivits under.

Han har haft kontakt med de tilltänkta säljarna per telefon, mejl, sms och fysiska besök på kontoret. Han har inte haft någon relation till personerna i dokumenten.

Det är vanligt förekommande att man skickar kontrakt till kunden innan vid exempelvis skrivuppdrag. Ett sådant uppdrag kostar en del och kunderna vill ofta veta vad de betalar för och kan ha synpunkter på anpassningar av kontraktet. Därför har han skickat ett enkelt utkast för att kunden ska få se kontraktet. Han har sett det som en enkel tjänst som kan generera uppdrag för honom och mäklarkontoret i framtiden.

Han har inte fått någon ersättning för att ta fram dokumenten. Han har inte skickat dokumenten till kunder utan till potentiella kunder. Det har alltså inte funnits uttryckliga uppdrag till dokumenten.

Han använder sig inte längre av denna metod att upprätta och radera dokument. Skälet är dock inte att han anser sig ha begått något fel sett till regelverk eller rutiner avseende det som tas upp i anmälan. Han anser inte heller att det skulle strida mot gällande rutiner. Däremot har han blivit väsentligt försiktigare i hur han agerar.

Han har inte har haft någon personlig, skriftligt nedtecknad allmän riskbedömning för de tidpunkter som Fastighetsmäklarinspektionen har efterfrågat en sådan (april respektive september 2021, FMI:s anmärkning). Han har genomfört de kontroller som krävts av honom enligt lag och andra föreskrifter eller rutiner och har arbetat utifrån en bedömningsstruktur där varje mottaget uppdrag genomgår erforderlig kontroll och där sådant som normalt kan höja risken för penningtvätt eller liknande innebär att ytterligare åtgärder vidtas. Exempelvis utländska medborgare eller medel från utländska banker är sådant som NN bedömt som riskhöjande. Han har även en rutin att inte acceptera utlandsbetalningar av det skälet. Vidare har han varit noggrann i kontrollen vid såväl försäljningsuppdrag som skrivuppdrag.

För det fall han hade haft en skriftligt nedtecknad allmän riskbedömning hade den inte omfattat sådana åtgärder som inte var kunduppdrag. Hans uppfattning har varit, och är, att risken för penningtvätt och svikliga handlingar i huvudsak – och närmast uteslutande – gör sig gällande när han tar emot uppdrag, när transaktionen genomförs, pengar flyttas till och från klientmedelskonton och avtal upprättas av honom och lagras i ärendehanteringssystemet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätt att gälla för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. De överträdelser gällande god fastighetsmäklarsed som har prövats ligger i tiden så att båda lagarna kan tillämpas. Överträdelsen relaterad till allmän riskbedömning hänförs till den äldre fastighetsmäklarlagen.

I detta ärende har vi därför valt att tillämpa den äldre lagen (2011:666). Tillämpningen gällande god fastighetsmäklarsed blir i praktiken densamma enligt båda lagarna.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Genom 1995 års fastighetsmäklarlag infördes en skyldighet för fastighetsmäklare att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Den valda formuleringen var enligt förarbetena avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed, inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen, utan även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1995/95 s. 76). Tillkomsten av 2011 års fastighetsmäklarlag har inte medfört någon förändring i den delen.

NN har uppgett att han inte har haft några uppdrag relaterade till de aktuella dokumenten utan menar att han har upprättat dokumenten i syfte att skapa sig ett gott rykte för att få framtida uppdrag. Eftersom han inte har haft något uppdrag omfattas han inte av alla skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. NN uppger vidare att han har upprättat de aktuella dokumenten och spridit dessa i syfte att marknadsföra sig själv som mäklare. Han har upprättat dokumenten i ett mäklarsystem enligt en mäklarfirmas standard, mallar, med tillhörande logotype för företaget samt med eget namn och titel som fastighetsmäklare. Sammantaget måste han därför anses ha utfört dessa gärningar i sin yrkesroll som registrerad mäklare.

Fastighetsmäklarens redbarhet och lämplighet

Enligt 6 § femte punkten fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare vara redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare för att denne ska beviljas registrering. I förarbetena till bestämmelsen hänvisas till äldre förarbeten där det i specialmotiveringen anges bl. a. följande (se pro. 2010/11:15 s. 48 och prop. 1994/95:14 s. 66).

Liksom tidigare är inte avsikten att prövningen av den personliga lämpligheten skall ta sikte på sökandens fallenhet för mäklaryrket. Det i punkt 5 införda redbarhetsrekvisitet är avsett att markera att prövningen i stället ska ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart.

Även en redan registrerad mäklare ska uppfylla de krav som gäller för registrering, vilket innefattar kravet på redbarhet och lämplighet (se 29 § fastighetsmäklarlagen). I förarbetena till motsvarande bestämmelse i tidigare lagstiftning anges bl. a. följande (prop. 1994/95:14 s. 69).

Vad det gäller är sådana förhållanden som, utan att de har någon direkt koppling till mäklarens yrkesmässiga verksamhet, så allvarligt påverkar tilltron till mäklarens förmåga att sköta sina uppgifter att en återkallelse av registreringen bör övervägas.

Förutsättningarna för bedömningen är något annorlunda när det gäller en yrkesverksam mäklare än när det är fråga om en person som söker sig till mäklaryrket. Generellt bör gälla att möjligheten till avregistrering skall användas något mer restriktivt än vad som är motiverat när det är fråga om att avslå en ansökan om registrering.

Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de är direkt hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren har varit yrkesverksam och hur han har skött sina uppdrag under den tiden. På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller de andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses vara lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intresse i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN:s påstående inte är trovärdigt när han menar att de formella fel som finns i avtalen har att göra med att dessa inte var avsedda att användas av någon utan avsedda som utkast, tester eller för att visa en produkt till en potentiell framtida kund. Även om så hade varit fallet så kvarstår faktum att det är högst olämpligt att använda en sådan marknadsföringsmetod.

De dokument som NN upprättat och tillhandahållit andra personer har upprättats på mäklarfirmans papper och de har innehållit så pass detaljerade uppgifter om bostäder, personuppgifter samt köpeskillingar att de vid en grundlig granskning skulle kunna tas för att vara dokument med verkliga transaktioner bakom. Det behövs en djupare granskning av en person med kunskaper inom området för att upptäcka att dokumenten har brister i vissa, begränsade delar. NN borde ha förstått att det innebär en stor risk med att upprätta handlingar som framstår som så pass korrekta att de skulle kunna användas i bedrägliga syften.

Ifall NN:s påstående stämmer, om att det är enkelt för vem som helst att ta fram handlingar som ser att ut att komma från en mäklarfirma, så är det ingen ursäkt för hans gärningar. Om något skulle det snarare göra att det än mer angeläget att en mäklare inte medverkar till att fler ogiltiga dokument skulle kunna hamna i obehöriga personers händer och användas i bedrägliga syften.

Med tanke på olämpligheten i NN:s handlande när han på detta sätt upprättat minst sju dokument samt att han har handlat på detta sätt vid minst fyra olika tillfällen, har Fastighetsmäklarinspektionen anledning att ifrågasätta NN:s redbarhet och lämplighet som fastighetsmäklare.

NN har upprättat handlingar som innehåller alla delar som ett motsvarande giltigt dokument ska innehålla. Han har gett skenbar legitimitet till dessa oriktiga dokument genom sin yrkesroll som fastighetsmäklare. Dessutom har han spridit dessa dokument till andra personer. Med tanke på detta handlande av fastighetsmäklaren anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN på ett mycket allvarligt sätt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen kan därför inte se att någon annan påföljd än återkallelse av registreringen kan komma i fråga.

Det riskbaserade förhållningssättet

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av på vilka sätt de olika fastighetsmäklartjänsterna kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta utnyttjande sker. Det innebär att mäklaren gör en så kallad allmän riskbedömning av sin verksamhet. I den allmänna riskbedömningen ska särskild hänsyn tas till bland annat vilka tjänster som mäklaren erbjuder, vilka kunder hen har och vilka geografiska riskfaktorer som förekommer. Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till verksamhetens storlek och art samt de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas finnas. Den allmänna riskbedömningen ska utformas så att den kan utgöra grunden för fastighetsmäklarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder om penningtvätt och finansiering av terrorism. Den allmänna riskbedömningen ska vara dokumenterad och hållas uppdaterad.

Fastighetsmäklare är skyldiga att ha en dokumenterad och uppdaterad allmän riskbedömning för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. NN har uppgett att han inte har haft någon allmän riskbedömning för sin verksamhet i april 2021 men menar att han gjort sedvanliga kontroller i de fall han tagit emot uppdrag.

Fastighetsmäklarinspektionen anser det vara otvetydigt fastställt att NN inte har haft någon allmän riskbedömning.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att avsaknad av den allmänna riskbedömningen av verksamheten är en mycket allvarlig överträdelse av penningtvättsregelverket. Detta särskilt med hänsyn till att den allmänna riskbedömningen ska ligga till grund för riskbedömningen av kunder, rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder som ska vidtas för att minska risken för att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Att inte inneha en allmän riskbedömning är grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.